Fragen Sie sich, unter welchen Umständen Sie ein Monteurzimmer oder eine Ferienwohnung fristgerecht kündigen können? Welche rechtlichen Bedingungen gelten für die Stornierung eines solchen Mietverhältnisses? Der Ratgeber klärt auf, ob und wie Allgemeine Geschäftsbedingungen Stornogebühren beeinflussen können. Er bietet wichtige Informationen für Mieter im Bereich Monteurzimmer und Ferienwohnungen.
Unterkunft kündigen als Mieter
Beim Kündigen einer Unterkunft als Mieter sind mehrere Aspekte zu berücksichtigen, um den Prozess reibungslos und im Einklang mit rechtlichen Anforderungen zu gestalten.
Zunächst ist es entscheidend, die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen genau zu prüfen.
Hier sind die Allgemeinen Geschäftsbedingungen
(AGB) des Vermieters hervorzuheben. Diese führen zu zahlreichen Abweichungen von der gesetzlichen Norm,
sodass eine Einzelfallprüfung erforderlich wird. Häufig werden in den AGB auch Stornogebühren vereinbart, sodass mit einer Kündigung
nicht unerhebliche Kosten einhergehen können.
Eine schriftliche Kündigung ist meist erforderlich, um Missverständnisse zu vermeiden und einen rechtsgültigen Nachweis zu haben.
Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter kann zudem helfen, potenzielle Konflikte zu vermeiden und möglicherweise flexiblere Lösungen zu finden.
Auf folgende Punkte sollten Sie als Mieter achten:
- Kündigungsfristen und -bedingungen im Mietvertrag prüfen
- Schriftform der Kündigung wahren
- Stornogebühren und deren Bedingungen verstehen
- Nachweis der Kündigung sicherstellen, idealerweise durch Einschreiben mit Rückschein
- Rückzahlungsmodalitäten und Rückerstattungen klären
- Frühzeitige und offene Kommunikation mit dem Vermieter suchen
Rechte und Pflichten bei der Kündigung durch Mieter im Überblick
Das Gesetz sieht die Kündigung einer Ferienwohnung oder eines Monteurzimmers als den Ausnahmefall an.
Grundsätzlich sollen beide Parteien einen abgeschlossenen
Vertrag im beiderseitigen Interesse erfüllen.
Das deutsche Zivilrecht knüpft eine Kündigung an besondere Voraussetzungen. Diese hängen davon ab, wie sich die
Anmietung der Wohnung oder des Zimmers rechtlich darstellt.
In der Praxis werden vorrangig Mietverträge geschlossen, sodass Kündigungen vor allem an die Mangelhaftigkeit
der Mietsache oder die Nichtzahlung des Mietpreises anknüpfen.
Wer Verträge schließt, muss diese grundsätzlich einhalten
Das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland folgt dem alten römischen Grundsatz „pacta sunt servanda“ –
Verträge sind zu halten. Einen abgeschlossenen Vertrag sollen
beide Seiten einhalten.
Die Kündigung stellt eine Ausnahmesituation dar, die an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist. Sie soll zum
Schutze des Mieters als auch des Vermieters nicht ohne sachliche Gründe
möglich sein. Schließlich haben sich beide Parteien auf die Einhaltung des Vertrages verlassen.
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen und
Monteurunterkünften gilt dieser Umstand verstärkt. Die Nichteinhaltung des
Vertrages verschwendet entweder kostbare Urlaubszeit oder wertvolle Arbeitszeit.
Welche Voraussetzungen eine wirksame Kündigung erfüllen muss und welche Folgen sie hat, richtet sich nach dem Vertrag, den sie beenden soll.
Es ist notwendig, zunächst die Rechtsnatur der Vertrages herauszuarbeiten und hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeit nach der jeweils einschlägigen Vertragsart zu differenzieren.
Miet- oder Reisevertrag bei der Anmietung?
Auf den ersten Blick scheint die Frage, um welchen Vertragstyp es sich bei der Anmietung einer Ferienwohnung
handelt, recht einfach zu sein. Ein Mietvertrag drängt sich fast schon auf. Schließlich geht es den
Parteien regelmäßig um die Nutzungsüberlassung einer Wohnung oder eines Zimmers.
So einfach liegt die Sache nicht. Unter Umständen kann es sein, dass kein Miet-, sondern ein Reisevertrag
besteht. Dieser ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 651a ff.
BGB ausführlich geregelt. Es gelten besondere Wertungen, die von denen des allgemeinen Mietrechts
abweichen.
Wann handelt es sich um einen Mietvertrag?
Bei der Anmietung einer Ferienwohnung handelt es sich um einen Mietvertrag, wenn der Schwerpunkt des Vertrags auf der Überlassung der Räumlichkeiten liegt, ohne dass zusätzliche, umfassende touristische Dienstleistungen angeboten werden.
Sobald zusätzliche Reiseleistungen wie z.B. Frühstück, Reinigung oder Wäscheservice erbracht werden, handelt es sich nicht mehr um einen reinen Mietvertrag.
Wann handelt es sich um einen Reisevertrag?
Der Gesetzgeber ging bei der Schaffung des Reisevertragsrechts davon aus, Pauschalreisen zu regeln.
Voraussetzung für das Entstehen eines Reisevertrages ist deshalb eine Gesamtheit von Reiseleistungen.
Der Vermieter tut wesentlich mehr als „nur“ die Wohnung zu überlassen. Das ist namentlich der
Fall, wenn er mindestens zwei wesentlich gleichartige Reiseleistungen erbringt.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGB), dem höchsten deutschen Zivilgericht, kann ein
Reisevertrag auch vorliegen, wenn nur eine Reiseleistung geschuldet wird.
Unter diese Kategorie fallen vor allem diejenigen Fälle, in denen Gäste die Ferien- oder
Monteurwohnung nicht direkt beim Eigentümer anmieten, sondern den Vertrag mit einer Agentur abschliessen.
Hier tritt ein Dritter zwischen Kunde und Eigentümer, was für die Rechtsprechung zur Annahme eines
Reisevertrages regelmäßig ausreicht (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2012, Az.: X ZR
157/11).
Ein Reisevertrag ist anzunehmen, wenn Gäste mindestens zwei Reiseleistungen buchen oder den
Vertragsabschluss mit einer Agentur machen, die als Vermittler auftritt.
Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kündigung im Allgemeinen
Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen und der
außerordentlichen Kündigung. Während die ordentliche Kündigung
fristgebunden ist, führt eine außerordentliche Kündigung zu einer unmittelbaren Vertragsauflösung.
Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung ist sie an bestimmte Kündigungsgründe gebunden, die ein Festhalten am
Vertrag unzumutbar erscheinen lassen.
Anders als bei der Anmietung einer Wohnung ist der Vertrag bei Anmietung einer Ferienwohnungen oder Monteurunterkunft von vornherein befristet. Diese Befristung nimmt das Gesetz zum Anlass, die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung auszuschließen. In der Praxis bedeutet dies, dass Stornierungen nur unter den strengen Voraussetzungen der außerordentlichen Kündigung möglich sind.
Gemäß §
543 Abs. 1 BGB steht es den Parteien frei, jederzeit aus wichtigen Gründen zu kündigen. Ein
wichtiger Grund liegt vor, wenn bei Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls die
Vertragsfortsetzung für den Kündigenden unzumutbar ist.
Es ist eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob eine
Vertragspartei den Kündigungsgrund verschuldet hat.
§ 543 Abs. 2
BGB zählt wichtige Gründe auf. So ist es einem Mieter gestattet, sich vom Vertrag zu lösen,
wenn der Vermieter die Ferienwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt.
Eine Kündigung kommt darüber hinaus in Betracht, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters durch massive Beschädigungen der Ferienwohnung
erheblich beeinträchtigt.
Für den Vermieter liegt ein bedeutender Kündigungsgrund in der verspätet entrichteten Miete.
Unterlässt es der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine, die geschuldete Miete pünktlich
zu zahlen, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages berechtigt.
Wie dargelegt, sind die Kündigungsgründe im Gesetz nicht abschließend aufgezählt. In der Rechtsprechung hat sich deshalb eine umfassende Kasuistik entwickelt.
Im Folgenden einige Umstände, die Gerichte als legitime Kündigungsgründe angesehen haben:
- Von der Mietsache gehen erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter aus. Das ist z. B. bei starkem Schimmelbefall oder massiven Schadstoffbelastungen der Fall (LG Lübeck, Urteil vom 06.11.1997, Az.: 14 S 135/97; LG Duisburg, Urteil vom 23.01.2001, Az.: 13/23 S 359/00)
- Massive Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft (LG Hamburg, Urteil vom 21.10.1986, Az.: 16 S 32/86; LG Duisburg, Urteil vom 15.03.1988, Az.: 7 S 252/87)
- Massive, andauernde Bedrohungen und Beleidigungen des Mieters durch den Vermieter oder Personen aus dessen Umfeld (LG Hannover, Urteil vom 14.03.200, Az.: 18 S 665/99)
- Erhebliche Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Ferienwohnung wegen unzumutbarer Mängel, z. B. stark erhöhte Raumtemperaturen oder Heizungsausfälle im Winter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.06.1998, Az.: 24 U 194/96)
- Wiederholte und nachhaltige Verletzungen der Hausordnung durch den Mieter (LG Essen, Urteil vom 07.02.2002, Az.: 10 S 438/01; LG Göttingen, Urteil vom 15.11.1989, Az.: 5 S 60/89)
Wie die Auflistung zeigt, kann eine Kündigung des Mieters vor allem beim Vorliegen schwerer Mängel in
Betracht kommen. Der Begriff des Mangels wird in § 536 Abs. 1 BGB
definiert.
Die Ferienwohnung ist mangelhaft, wenn ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder
gemindert ist. Die Tauglichkeit einer Ferienwohnung liegt darin, das Wohnen zu Erholungs- oder Urlaubszwecken zu
ermöglichen.
Weitere Konkretisierungen können die Parteien im Vertrag bestimmen. Weicht die vertraglich vereinbarte
Soll-Beschaffenheit von der Ist-Beschaffenheit ab, begründet dies einen Mangel.
Liegt ein Mangel vor, ist eine umfassende Interessenabwägung durchzuführen, die sich an den Umständen des Einzelfalls orientiert. Der Mangel muss so schwerwiegend sein, dass es für den Mieter nicht zumutbar ist bis zum Ablauf einer potenziellen Kündigungsfrist am Vertrag festzuhalten. Auch hier bleibt es bei den oben dargestellten Anordnungen des § 543 BGB.
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Stornogebühren
Aus der Konzeption des Mietvertrages ergibt sich, dass die Vertragsaufhebung den Ausnahmefall darstellt.
Entscheidet sich ein Mieter zur Stornierung des Vertrages, ist er weiterhin zur Entrichtung des Mietpreises
verpflichtet.
Sofern die von ihm angeführten Gründe nicht ausreichen, um eine außerordentliche Kündigung
zu rechtfertigen, bleiben sie unberücksichtigt. Sie sind aus rechtlicher Sicht unerheblich. Das gilt
selbst, wenn der Grund der Stornierung eine Krankheit ist.
Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter trotz der Stornierung eine Möglichkeit findet, seine Unterkunft für den ursprünglich gebuchten Zeitraum an jemand anderen zu denselben Konditionen zu vermieten. Dann hat der Mieter keine Kosten zu ersetzen. Es sei denn es wurde im Vertrag eine Strafzahlung vereinbart.
Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es ratsam, pauschale Stornogebühren in den AGB festzusetzen. Diese
sind dann unmittelbar anzuwenden.
Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass die festgesetzten Stornogebühren nicht zu einer
unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspartei führen dürfen. Um dies zu vermeiden, berücksichtigen
Vermieter beide Interessen.
In der Praxis hat sich durchgesetzt, die Höhe der Stornogebühren vom Zeitpunkt der Stornierung abhängig
zu machen. Hier gilt der Grundsatz, dass die anfallenden Stornokosten umso höher ausfallen, desto später
die Stornierung geschieht.
Bei besonders kurzfristigen Vertragsauflösungen ist es gerechtfertigt, den vollen Mietzins abzüglich
der ersparten Aufwendungen als Stornogebühr festzusetzen.
Vermieter dürfen keine Stornogebühren berechnen, wenn der Mieter den Vertrag außerordentlich kündigt. AGB-Klauseln, die eine derartige Anordnung treffen, stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. § 307 BGB). Sie sind nichtig.
Kündigung der Ferienwohnung bei Abschluss eines Reisevertrages
Anders als beim Mietvertrag steht die Ferienwohnung nicht alleine im Zentrum des Reisevertrages. Sie bildet vielmehr eine von mehreren Reiseleistungen. Es ist deshalb zwingend danach zu differenzieren, was gewollt ist – die Auflösung der gesamten Reise oder lediglich ein Wechsel der Unterkunft.
Besonderheit des Reiserechts: Wechsel der Unterkunft
Eine Besonderheit des Reisevertrages besteht darin, dass ein Wechsel der Unterkunft möglich ist ohne den
gesamten Vertrag aufzulösen. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines Mangels.
Der reiserechtliche Mangelbegriff unterscheidet sich vom mietrechtlichen Mangel. Wann ein reisevertraglich
relevanter Mangel vorliegt, bestimmt der § 651c BGB.
Dies ist der Fall, wenn die Reise nicht die zugesicherten Eigenschaften hat oder mit Fehlern behaftet ist, die
den Wert oder die Tauglichkeit zum vertraglich vorausgesetzten Zweck aufheben oder mindern. Das kann der Fall
sein, wenn die Ferienwohnung selbst mangelhaft ist und keine angemessene Beschaffenheit aufweist.
Wenn lediglich die Ferienwohnung oder das Monteurzimmer einen Mangel aufweist, besteht die Möglichkeit zur
Abhilfe. Der Vertragspartner kann dem Reisenden eine vergleichbare Unterkunft zur Verfügung stellen.
Als vergleichbar gelten solche Unterkünfte, die genauso gut oder besser ausgestattet sind als die ursprüngliche
Unterkunft. Anders als bei der isolierten Anmietung einer Ferienwohnung können Mieter die Unterkunft
wechseln, ohne den Vertrag aufzulösen.
Sofern der gesamte Reisevertrag aufgelöst werden soll, bedarf es einer Kündigung. Diese ist für
den Reisevertrag in §
651e BGB vorgesehen. Die Reise muss einen derart schwerwiegenden Mangel aufweisen, dass ein Festhalten
am Vertrag gänzlich unzumutbar erscheint. Auch hier ist eine umfassende Interessenabwägung nach den
Umständen des konkreten Einzelfalls durchzuführen.
Vor Ausübung des Kündigungsrechts hat der Reisende eine Frist zur Abhilfe zu setzen. Die Fristsetzung
ist nur entbehrlich, wenn Abhilfe erkennbar, unmöglich oder unzumutbar ist.
Gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht
Das Reisevertragsrecht kennt ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Gemäß § 651i Abs. 1 BGB kann der Reisende vor Beginn der Reise zurücktreten, ohne einen Grund anzugeben. Tut er dies, schuldet er eine angemessene Entschädigung in Höhe des Reisepreises, wobei Abzüge für ersparte Aufwendungen vorzunehmen sind.
Neben dem gesetzlichen Rücktrittsrecht besteht die Möglichkeit, eine vertragliche Rücktrittsmöglichkeit zu schaffen. Hier gelten dieselben rechtlichen Grenzen wie im Mietrecht.
Externe Informationsquellen zu diesem Thema:
Gemäß § 543 Abs. 1 BGB steht es den Parteien frei, jederzeit aus wichtigen Gründen zu kündigen. So ist es einem Mieter gestattet, sich vom Vertrag zu lösen, wenn der Vermieter die Ferienwohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt.
Der Vermieter darf nicht die vollen Kosten in Rechnung stellen, sondern muss ersparte Aufwendungen abziehen. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter eine Möglichkeit findet, seine Unterkunft an jemand anderen zu vermieten. Dann hat der Mieter keine Kosten zu ersetzen.
Eine Besonderheit des Reisevertrages besteht darin, dass ein Wechsel der Unterkunft möglich ist ohne den gesamten Vertrag aufzulösen. Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines Mangels. Mehr lesen.